我沒等多久。
張君便開車來到了我的公司,在來的路上,張君已經(jīng)意識(shí)到我可能要跟他講什么事情了,應(yīng)該是跟工程項(xiàng)目有關(guān)的事情。
但具體什么工程,張君猜不出來。
在到了公司之后。
張君壓著心頭的興奮,對(duì)我問了起來:“打電話過來,是有什么好事情要告訴我啊?”
“你看看這個(gè)項(xiàng)目。”
我見張君過來,把汪宏宇給我的“東郊工業(yè)區(qū)區(qū)域整體口徑框架東調(diào)項(xiàng)目策劃書”丟到了張君的面前,張君也第一時(shí)間拿起來看了。
在張君來之前,我已經(jīng)在辦公室看過了。
其實(shí)近江郊工業(yè)區(qū)在20世紀(jì)50年代至80年代曾經(jīng)是工業(yè)發(fā)展的核心區(qū)域,以電子、機(jī)械、儀表工業(yè)為主,聚集了如國營(yíng)晨光電子管廠(773廠)等重要企業(yè)。
等到了90年代以后,伴隨著城市擴(kuò)張和產(chǎn)業(yè)升級(jí),東郊工業(yè)區(qū)逐漸暴露出土地利用率低、環(huán)境污染等各項(xiàng)問題。
于是在2001年的時(shí)候。
近江便提出了實(shí)施“東調(diào)戰(zhàn)略”,推動(dòng)?xùn)|郊工業(yè)企業(yè)搬遷改造,以提升城市形象和產(chǎn)業(yè)能級(jí)的方案,不過一個(gè)方案的提出到開會(huì)討論前期方案和規(guī)劃。
再到方案通過,一層一層審批,到真正實(shí)施,需要好幾年的時(shí)間。
一直到前不久,這個(gè)方案才算真正的落實(shí),并且項(xiàng)目落在了剛剛成立不久的近江城投身上。
張君一路看下來,最后在看到東郊改造項(xiàng)目面積有9000多畝后,忍不住的倒吸了一口冷氣,這么大項(xiàng)目,最起碼都是要幾十個(gè)億的。
不過很快張君也冷靜了下來。
這個(gè)項(xiàng)目是近江城投接的,不可能全部都給我做,于是他抬頭激動(dòng)的對(duì)著我問了起來:“汪宏宇怎么跟你說的?”
“他說我能吃多少,他分包多少給我。”
我這個(gè)時(shí)候點(diǎn)了一根煙,心里也升起了不少成就感,對(duì)著張君說道:“這個(gè)項(xiàng)目總投資是15億,我跟他說了,我大概能夠吃下3000萬左右的項(xiàng)目,再多我就吃不下了。”
說到這里,我接著對(duì)張君說道:“不過這個(gè)項(xiàng)目應(yīng)該是市里重點(diǎn)項(xiàng)目,為了扶持近江城投,特意批給汪宏宇的,我們吃太多也不好,3000萬左右的規(guī)模剛剛好,能掙到錢,也不至于太顯眼。”
張君算了一下,說道:“整個(gè)項(xiàng)目是9000畝地,總投資15億,我們投3000萬,也就是能夠分包180畝地左右?”
“對(duì)。”
我點(diǎn)了點(diǎn)頭,接著怕張君覺得少,特意跟他普及道:“不過我們雖然地少,但利潤(rùn)不低,毛利率一畝地差不多能夠有55%左右。”
接著我又跟張君算了一筆賬。
張君沒做過房地產(chǎn),他對(duì)房地產(chǎn)的毛利率其實(shí)不是很懂,而如果真的像汪宏宇說的那樣,一畝地整改成本60萬。
毛利率能夠達(dá)到55%的話。
也就是說,一畝地可以賣到133萬左右,再減掉60萬的每畝地土地整改成本,一畝地可以掙到73萬,再乘以總畝數(shù)180畝地。
也就是說最后能夠有1.3億左右的毛利。
不過這只是毛利潤(rùn)。
這里面還需要除掉企業(yè)所得稅33%,融資利息,管理費(fèi)用,土地出讓費(fèi)用等等,最后剩的凈利潤(rùn)大概在5500到6600萬之間。
至于會(huì)有1000萬左右的差額。
那是因?yàn)樾枰慈谫Y的成本高于低,融資成本高,凈利潤(rùn)就低,相反,凈利潤(rùn)則高。
但具體的我也不是特別的懂,因?yàn)槲易龇康禺a(chǎn)項(xiàng)目也是今年才剛剛做,不過饒是如此,張君在我算完最后除掉各項(xiàng)成本,凈利潤(rùn)能夠有5500萬到6600萬左右后。
張君也是激動(dòng)的紅光滿面。
他忍不住的對(duì)我說道:“我現(xiàn)在算是明白了,為什么現(xiàn)在所有人都削尖了腦袋想要進(jìn)建筑行業(yè),這簡(jiǎn)直跟搶錢差不多啊。”
我笑著對(duì)著張君說道:“你的酒吧和會(huì)所不也差不多嗎?幾萬塊錢的酒能夠翻倍賣。”
“那不一樣。”
張君搖頭說道:“夜場(chǎng)的生意總有一天是要走下坡路的,而且有上限,最多就能賺那么點(diǎn),就跟以前的迪廳一樣,人滿為患,現(xiàn)在近江的迪廳都倒閉的差不多了,但房地產(chǎn)不一樣,只要你有充足的資金,你就可以不停的擴(kuò)大規(guī)模,等掙不到錢了,再不干了,掙的錢也足夠多了。”
“那倒也是。”
我點(diǎn)了點(diǎn)頭。
不過有一點(diǎn)張君說的是不對(duì)的,其實(shí)房地產(chǎn)行業(yè),一般毛利率是沒有這么高的,正常一個(gè)樓盤的毛利率在30%到35%。
只有特別高的才能夠有60%以上。
而東郊土地整改這個(gè)項(xiàng)目能夠達(dá)到55%,已經(jīng)算是回報(bào)率特別高的項(xiàng)目,沒有背景的公司,幾乎不可能拿的下來這個(gè)項(xiàng)目。
而人在做事之前都是興奮的。
在跟我聊了一會(huì)之后,張君在公司有些坐不住了,便鼓動(dòng)我跟他一起開車去東郊那邊看看,我其實(shí)也有這個(gè)想法。
接著便跟他一起去了。
不過在去了一圈之后,發(fā)現(xiàn)東郊其實(shí)也沒什么好看的,道路老化,很多都是上世紀(jì)七八十年代遺留下來的老廠房,現(xiàn)在已經(jīng)基本上人去樓空了,冷冷清清的,跟現(xiàn)在近江正在發(fā)展的高新區(qū)完全沒有辦法比。
在回來之后。
便是等待消息了。
一連等了三天。
這期間我也沒有主動(dòng)去找汪宏宇,最主要的是,我不想營(yíng)造自己一副是因?yàn)橄胍掷飽|郊的項(xiàng)目,所以才一直找他的。
在第五天,汪宏宇主動(dòng)打了一個(gè)電話給我。
電話里,汪宏宇怕我等著急了,跟我說項(xiàng)目還有一點(diǎn)程序要走,讓我再等等,等項(xiàng)目走完所有審批流程,可以正式動(dòng)工之后,他會(huì)通知我。
在接到汪宏宇這個(gè)電話后,我懸著的心終于是吃了一顆定心丸,畢竟一個(gè)能掙大幾千萬的項(xiàng)目,我怎么可能一點(diǎn)不心動(dòng)。
可以說,只要我能夠把這個(gè)項(xiàng)目做下來。
那安瀾地產(chǎn)便可以完成本質(zhì)性的蛻變,從一個(gè)只能接老舊小區(qū)改造的小項(xiàng)目地產(chǎn)公司,搖身一變成了可以參與中大型以上項(xiàng)目的公司。
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第706章 搖身一變
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